老公寓 PK 新小宅》重點不是房子大小，是看你要住多久？

讀者提問：

您好，我們是在台北工作的上班族夫妻，工作十年總算有些積蓄，大約有2千萬的預算想要買房子。由於台北市房價較高，以我們的預算若想買三房兩廳的房子，大概只有三十年以上老公寓可以選擇。其實我們也考慮買新完工的捷運共構宅，但是看來看去2000萬的預算，扣掉公設只能買到頂多一房一廳大小的房子。長輩建議我們買老公寓，面積又大公設比也比較低，未來也有機會都更；但朋友說老公寓要花很多錢裝修，不見得比較划算。到底該怎麼決定呢？

子房觀點：

還記得紅色子房的文章「付租金好還是付房貸好？這問題根本就問錯了」提到，要把「人生居住遷徙選擇權」掌握在自己手中。除此以外，一旦決定買房的同時，紅色子房建議讀者也應該要進一步思考：打算可能在這裏住多久？

以買車子為例，有些喜歡「玩車」的朋友，大概不到兩三年就換一部車子。除非是完全不考慮金錢損失的富家子弟，一般玩車的人都還是會考慮脫手的問題。比如說，有些人買車會選擇在二手市場上比較好賣、比較抗跌的雙B車款，顏色同時考慮大眾偏好的黑、白、銀等基本色，如此一來未來脫手跌價比較小，同時比較好賣。

回到買房抉擇問題，如果是打算居住十年以內就換房的朋友，建議買「未來好脫手」的房子。怎麼判別這房子未來好脫手呢？

第一考量是「區位」：建議讀者可以參考紅色子房地段指數網站，這是紅色子房指導資訊工程師依據政府實價登錄每月最新資料，將各區域交易記錄位置在Google Map上轉化成宛如紅外線熱感應圖的「交易熱度分析」。而顏色最「火紅」的區域，就是最熱門的交易熱區，也可以解讀成該行政區裏買賣房子較受歡迎的區位。

第二考量則是「屋齡」：一棟屋齡2年的房子，住10年後屋齡有12年，還算是成熟的中古屋。但是一棟屋齡 35年的房子，住10年後屋齡已經有45年。依據不動產估價的「建物經濟耐用年限」，RC鋼筋混凝土造建築物的耐用年限為50年，逼近耐用年限的老房子，其建物殘餘價值不高，只剩土地持分的價值。倘若可以做都市更新，還有翻身的一線生機。倘若都市更新遙遙無期，未來可能只有降價求售。畢竟「沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格」。

以上「區位」X「屋齡」是一個加乘的效果：好區位，屋齡老一點沒有關係，因為會有人三不五時來敲門洽詢都市更新或表達收購意願。如果是較冷門的區位，建議買房屋齡新一點比較好，至少未來賣相比較漂亮。

最後再回到掌握「人生居住遷徙選擇權」的問題，如果全家想居住生活在台北市，即使透過「區位」X「屋齡」的篩選，目前預算仍不足以負擔理想大小的好房子，那就用租的吧！如果咬牙買棟不是很理想的老舊公寓，住10年後無法都更又難以脫手，還不如找個好房東跟他租10年，租約到期後瀟灑地離開。

畢竟從都市發展角度來看，超過耐用年限的老舊公寓，遲早都是要拆除重建的。新宅跟老宅比較，如果打算擁有30年以上，甚至考慮傳給下一代，當然是新的比較好！